Интервью для журнала «REZON» на тему технологий интеллектуального здания

20.05.2008 | ЛевГригорьев

1. Какие элементы включает в себя понятие «умный офис»? Что это такое в целом?

В настоящее время существует некоторая путаница в смысловых значениях данного определения. «Умный дом», «Умный офис», «Интеллектуальное здание» — каждый понимает и называет по-своему. Для нас, как для инсталлятора, занимающегося внедрением технологий на уровне крупных объектов, более приемлемо определение «интеллектуальное здание», или BMS (Building Management System), так как централизованное управление инженерными системами происходит именно на уровне крупных зданий. Основные цели внедрения этой системы – энергосбережение, предупреждение сбоев, экономия на обслуживающем персонале, безопасность и комфорт сотрудников, посетителей, гостей. А «умный офис» в прямом смысле — составная часть BMS. Опять же, если вы имеете ввиду «крупный умный офисный центр» или «умное административное здание», тогда это Intelligent Building в полном понимании этого словосочетания, и это как раз по нашей части. Подведя итоги, можно сказать, что BMS представляет собой многоуровневую систему управления средой обитания человека.

2. Насколько востребованы сегодня среди пермских девелоперов, реализующих проекты офисных центров, интеллектуальные технологии?

На сегодняшний день востребованность данных технологий все еще остается на низком уровне. Однако наблюдается положительная тенденция. Осторожно оглядываясь на Москву, пермские девелоперы не без сожаления начинают понимать, что BMS – это такая же неотъемлемая часть здания, как пожарная сигнализация или общеобменная вентиляция. Кроме того, увеличение спроса на услуги внедрения BMS объясняется тем, что на рынке появляются грамотные управляющие компании, которые нуждаются в инструменте централизованного управления инженерными системами и учета потребления той же, например, электроэнергии, арендаторами и собственниками торговых или офисных площадей в здании.

3. Можно ли говорить о том, что классность объекта напрямую зависит от этой составляющей – насколько сильна эта зависимость, есть ли какие-то определенные требования, стандарты – какие?

Сегодня всё большую популярность приобретают услуги аутсорсинга. Современная компания уже может позволить себе не содержать штатного системного администратора, энергетика или даже уборщицу. Весь комплекс услуг по содержанию арендуемых помещений и внутренних инженерных систем ему может и должна предоставлять управляющая компания. У собственника не должна болеть голова по решению вопросов ежемесячного снятия показаний счетчиков электроэнергии или водоснабжения. Именно такие управляющие компании нужны как воздух объектам с внедрённой BMS. Соответственно стоимость аренды или покупки квадратного метра офисных площадей увеличивается, что влечёт за собой повышение «классности», как вы выразились, данного объекта. Самое интересное состоит в том, что спрос на такие офисные помещения высок, а это говорит о том, что арендодатель или будущий владелец готов платить эту разницу в цене. Что касается стандартов. Государственных нормативов, регулирующих эту сферу, пока не существует, и не будет существовать еще долго. Частично некоторые условия и требования могут быть указаны в технических условиях, которые принято разрабатывать под крупные объекты с массовым пребыванием людей. Но почти всегда эти требования касаются лишь противопожарной безопасности. Если не принимать во внимание данный вариант и рассматривать вопрос в общих чертах, то можно сказать, что стандарты в области внедрения BMS диктуют компании-лидеры, которые, в свою очередь, перенимают международный опыт. Основное требование здесь одно – проектирование системы BMS должно осуществляться в одно время с проектированием всех инженерных систем. Это позволяет сэкономить большой объем времени и средств, которые могут уйти на решение проблем по согласованию работы оборудования различных производителей. Одним словом, нельзя полностью запроектировать и построить здание, а потом «накатить» на него систему управления. И, что крайне удивительно, именно с таким подходом все чаще и чаще сталкиваются пермские инсталляторы BMS.

4. Какие основные технологии внедряет ваша компания? Каково процентное соотношение индивидуальных и корпоративных клиентов (хотя бы, приблизительные цифры)?

Основная технология, которую внедряет наша компания на всех без исключения объектах – это качественный и квалифицированный монтаж. Наш опыт показывает, что какой бы современной и передовой ни была технология, некачественный монтаж на полевом уровне сводит весь эффект к нулю. На пермском рынке много компаний, предлагающих услуги по проектированию и монтажу BMS, практически все они сформировались из специалистов IT-индустрии, имеющих очень отдаленное понятие о грамотном монтаже кабельных сетей, трубопроводах инженерных систем, насосных, ИТП, трансформаторных подстанциях и так далее. Обучение действительно грамотных специалистов требует больших денежных затрат и времени. Их выращивают внутри компании в течение длительного времени. Что касается процентного соотношения в количественных показателях корпоративных и частных клиентов, то мы стремимся к работе с крупными корпоративными заказчиками: работая с такими клиентами, можно столкнуться со многими вопросами, проблемами и задачами. И только преодолевая и решая эти проблемы, мы становимся умнее, профессиональнее, опытнее. Сложные задачи заставляют думать и учиться, а их решение приносит удовлетворение. Ну и, конечно, деньги…

5. Какова цена услуг «умный офис» за кв. м? Из каких составляющих формируется эта стоимость?

Система интеллектуального здания, к сожалению, это не паркетная доска. И, кстати, не услуга. Указать стоимость системы за квадратный метр – всё равно, что посчитать расстояние в попугаях. Конечная цена рассчитывается исходя из конкретного применения. Для торгового центра стоимость будет одна, для офисного здания – другая, а для коттеджа – третья. Есть очень приблизительная формула, которая говорит о том, что цена вопроса при внедрении системы BMS составляет 5% от стоимости всего строительства, или 30% от стоимости всех инженерных систем на объекте. Стоимость внедрения BMS, по нашему мнению, на 50% формируется исходя из поставленных задач и на 50% — из адекватного понимания процесса развёртывания BMS ключевыми топ-менеджерами девелоперской компании. Экономическая эффективность внедрения рассчитывается индивидуально для каждого проекта. Срок окупаемости системы колеблется от 5 до 15 лет и зависит от динамики цен на энергоносители, роста заработной платы персонала, особенностей здания и многих других факторов.

6. Могли бы назвать наиболее удачные примеры бизнес-центров, оснащенных современными технологиями «умный офис», в Перми?

К сожалению, в Перми больше неудачных примеров. По большей части причина этому – вторые 50%, о которых мы говорили выше. В рекламных объявлениях и декларациях строительных объектов можно увидеть много красивых слов на тему «умного здания», но в реальности все это сводится к тендеру, дальнейшему выбору подрядчика по критерию отбора «самая низкая цена» и в итоге – к неполноценной «как-бы» BMS, по своей функциональной насыщенности и надежности адекватной потраченным на её внедрение денежным средствам. Также следует понимать, что инсталлирование BMS, как самостоятельная и неотъемлемая часть процесса строительства только начинает формироваться. Зачастую инвестор или девелопер, не имея четкого понимания целесообразности внедрения BMS, отказывается от этой идеи, или, что еще хуже, приходит к пониманию её необходимости на этапе чистовой отделки здания. Вот этих примеров, применительно к нашему городу, как раз много. Но перечислять мы их не будем из соображений деловой этики. 7. Как бы вы оценили рентабельность этого бизнеса? И каковы перспективы пермского рынка умных технологий? Каков его объем сегодня? Рентабельность крайне высока. Перспективы самые радужные. Учитывая текущий бум в сфере строительства коммерческих объектов в городе Перми, подсматривая краем глаза в аналитику и читая прогнозы специалистов в области недвижимости, нетрудно понять, что инсталляторы BMS востребованы, по меньшей мере, на 5 ближайших лет. Одна проблема – уже сегодня слишком много «умных подрядчиков» на каждый строящийся «умный офис». И кавычки в обоих словосочетаниях имеют абсолютно разный смысл…